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こんばんは。

今年は東京でも花粉の量が多いようですね。

幸い、私はまだ花粉症になっていないのですが、周囲の花粉症の方々はお辛そうにされています。

私は花粉症ではありませんが、ハウスダストアレルギーではあるので、花粉症の辛さは想像は出来ます。掃除をしていたりすると、埃が舞って、くしゃみや鼻水が止まらなくなることがあります。あの辛さが花粉が飛んでいる限り続くのだとすると、耐え難いかと思います。花粉症の皆様、くれぐれもお大事になさってください。

さて、不動産の営業をやって良かったと思うことの１つは、賃料相場を知ることができたことです。東京都内でも当然にエリアによって賃料の相場というものは変わります。不動産営業で求められる能力の１つに、自分が担当するエリアの賃料相場を把握することがあるかと思います。売買仲介では、一坪あたりの賃料（賃料坪単価）で相場を把握することが多かったです。

弁護士業においても、この賃料坪単価を知っておくというのは役に立つことがあります。相手方が提出してきた査定書の賃料坪単価が相場と比べて適正なのか、立退料や使用損害金の計算の基となった賃料は適正なのか、といった際に賃料坪単価からその適正さを判断することがあります。

私生活でも自分で家を借りるときに、対象物件と近隣物件の賃料坪単価を調べて比較することで、賃料が安い・高いといった判断をすることが出来ます。ちょっとしたライフハックですね・・・（笑）！

おはようございます。

東京では最近も寒い日が続きますね。

昨日は、暖かったですが、また寒い日が続くようです。

昨年と言い、なかなか気温が読めない日が続きますね。

皆様も、体調を崩さないようにお気を付けください。

さて、今日も相続と不動産について記載していきます。

相続問題に対応していると、不動産の処分先という問題に直面することが多々あります。

遺産分割において、不動産がある場合、その不動産の評価額や実際の売却金額というのが争点になることがあります。

すなわち、代償金が問題となる場合には不動産の評価が問題となりますし、換価分割する場合には、不動産がいくらで売れるかが相続人全員の関心事項となります。

このような場合に、不動産をスムーズに売却できるというのは、大きな利点になります。特に換価分割をする場合には、どの仲介会社にどのような条件で売却を依頼し、売却諸経費はどのように相続人間で負担するのかが問題になります。このようなケースで売却の見通しを、いかに相続人全員に早く提示できるかが、早期解決のポイントになったりします。

また、相続人が誰も取得を希望しない不動産、いわゆる「負」動産がある場合にも、その処分先というのがポイントになります。誰も取得を希望しない場合には、換価分割をしないといけないのですが、その際の処分先探しができるかによって、遺産分割が完了できるかどうかが左右されます。

このように相続問題と不動産の処分先の問題は、切っても切れない関係にあります。

特に東京近辺の相続問題の場合、不動産は高額で売却できる場合が多いですので、不動産の処分先の問題はより先鋭化し、不動産の知識が求められます。

次回も、不動産と弁護士業務についての記事を書けたら良いなと思います。

こんばんは。

年も明けまして、令和７年になりましたね。

本年もよろしくお願いいたします。

東京では、まだまだ寒い日が続きまして、最近ではインフルエンザが流行っているようです。しかも、薬が不足しているとのことで、ニュースにもなっていましたね。

近所にあるクリニックでも朝から行列ができているので、確かに風邪やインフルエンザが流行っているようですね。皆様も、何卒ご自愛くださいませ。

さて、今日も弁護士業務と不動産売買業務が重なる分野について書いていきます。

相続案件の不動産を売却する際に問題となるのは、「遺産分割協議や相続登記はいつまでに行う必要があるのか」という点です。不動産売買は、①契約と②決済の２段階で行われることが多いのですが、それぞれいつまでに必要なるのでしょうか。

１　遺産分割協議

　遺産分割協議は、通常契約前までに必要になります。実務上、買主となる不動産会社や不動産仲介会社からは、契約日までに遺産分割協議書の写しの提出を求められることが多いです。買主や不動産仲介会社としては、遺産分割協議書がないと誰が不動産を相続して、売主となるのか確定できないので、契約できないということなのでしょう。

２　相続登記

　相続登記は契約までにできてなくても、決済までに行っていれば良いというケースが多いです。ただ、買主や不動産仲介会社によっては、契約日までに相続登記を入れて欲しいと求めてくる場合もあるので、その場合には個別に調整が必要になります。

このように、相続案件の不動産売買の場合、相続の各手続を段取りを組んで進めておかないと、不動産の契約・決済ができないということがありますので、注意が必要です。

こんにちは。

夏の暑さが嘘のように、最近の東京は寒い日が続きますね。

最近、疲れているのか風邪気味です。

風邪を引くと、咳き込むことが多くなりました。

変に癖になっているのか、風邪を引くたびに気管支炎のような症状が出ます。

お医者さんに行って、咳止めの薬を貰っていますが、なかなか辛いものですね。

皆さんも体調管理にはお気をつけ下さい。

さて、ここのところ不動産仲介業の知識が相続業務に役立つ場面を説明してきました。

最近は、不動産トラブル案件のご相談も多くいただくようになりましたが、不動産トラブル案件では不動産仲介業務の知識がダイレクトに役立ちます。

例えば、立ち退き業務をしていると、退去立会いをすることが多々ありますが、退去立会いはまさしく不動産仲介業の経験が活きてきます。

残置物が残っているか、引き渡す書類は十分か、引き渡す鍵に不足は無いかといったことに注意します。鍵の場合は、鍵の同一性に齟齬が生じないように、鍵番号も確認します。また、私は、退去立会いの際は、後で水掛け論にならないように、残置物、引渡書類および鍵の写真を撮るようにしています。

不動産仲介実務では、「引き渡し確認書」という書類を当事者間で署名・捺印することが良くありますが、あの書類は立ち退き業務でも活用できるのではないかと個人的には考えています。

「引き渡し確認書」には、引渡対象となる物件の表示のほか、鍵や書類の名前、引渡しの日時を記載します。弁護士業務で立退き業務をする際には、立ち退きに係る合意書のほか、「引き渡し確認書」を取り交わしておくことで、引き渡し後のトラブルを未然に防ぐことができるかと思います。

皆さん、こんばんは。

今日は急に寒くなってきましたね。

東京では、寒暖差が激しく、体調管理が大事になってきます。

私は先週、風邪を引いてしまいまして体調を崩しておりました。

一度体調を崩すとペースを戻すのに時間がかかりますね。

皆さんも体調管理にはお気をつけください。

さて、今回も相続と不動産についてのお話しです。

遺産分割の相談の時に、不動産の知識が活用できる場面は多くあります。

比較的よく受ける質問は、不動産の現物分割についてです。

例えば、遺産として①一筆の土地と、その土地上に②自宅と③収益不動産が2棟建っている場合に、現物分割で自宅とその敷地を自分に、収益不動産とその敷地を相手に取得させたい、というようなケースがあります。

ここで注意しなければならないのは、分割した後の不動産の遵法性の問題です。

一筆の土地の上に、複数の物件が建っている場合に、各建物の容積率や建蔽率を確認する必要があります。もし、各建物を建築する際に、一体としての土地を前提に容積率や建蔽率を計算しているような場合、現物分割をした後は土地が小さくなってしまうので、容積率や建蔽率オーバーになってしまう可能性もあります。

そのほかにも、各地方自治体が定める最低敷地面積に関する規制を充たすか、接道要件を充たすか、といった点も考慮しなければなりません。

現物分割をする際には、そうした不動産に関する各規制を考慮しなければなりません。

弁護士としては、こうしたことも考えながら、遺産をどのように分けるのがお客様にとってのベストなのかを検討することになります。

遺産の分け方１つとっても奥が深いですね。

次回以降も、不動産と相続に関する記事を続けたいと思います。

こんばんは。

本格的に秋になってきましたね。東京でも秋風の中で虫が鳴いており、季節の移り変わりを感じます。

さて、前回は遺産分割と不動産の評価を取り上げました。

弁護士業務をしていますと、遺産分割のご相談を受けることが多いです。今回は、遺産分割時に気を付けるポイントを記載しておきます。

１　相続人全員の合意があること

相続人全員の合意があることが必要です。他の相続人に内緒で遺産分割協議ができないかという相談を受けることもありますが、全員の合意が取れていない場合、遺産分割協議書は無効となりますので注意が必要です。

２　相続人の判断能力が十分でない場合

　例えば、相続人の一人が未成年である場合、未成年であっても相続人であることは変わりがありませんので、当該未成年者も遺産分割協議の当事者の一人となります。ただし、未成年者はまだ十分な判断能力を備えてはいませんので、未成年者が遺産分割協議に参加するにあたっては代理人を選任する必要があります。通常、未成年者の代理人は親権者が選任されます。

　ただし、当該親権者も相続人の一人である場合には、未成年者と親権者との間で利益が相反することになりますので、その場合には家庭裁判所に申し出を行い、特別代理人を選任することになります。特別代理人が選定されるのにも時間がかかりますので、

未成年のお子さんがいらっしゃる場合には遺産分割協議の準備は早めに着手しましょう。

こんばんは。

東京も少し寒くなってきまして、秋めいてきましたね。

昨日の夜は満月が奇麗でしたし、虫の声も聞こえていました。季節が巡るのは早いですね。

さて、前回の記事では弁護士の相続業務と不動産の評価との関係について記事を書きました。今回は、不動産の査定書の読み方について書いていきます。

不動産の時価の出し方として、基本的には3つの手法が知られています。

　１つめは、原価法といわれる計算方法です。不動産の再調達原価を基に、対象不動産の価格を試算するものです。　　

　２つめは、取引事例比較法と言われる手法で、実際に行われた取引事例と比較して、対象不動産の価格を試算する方法です。

　３つめは、収益還元法と呼ばれるもので、不動産が生み出す収益から価格を試算する方法です。最もよく使われるのは、賃料を利回りで割戻して不動産価格を算出する手法です。

不動産の査定書では、基本的には上記3つの手法のうちのいずれか一つ、又は複数を組み合わせて査定することが一般的です。

　例えば、戸建の物件の場合、原価法で価格を求めることが多く、①土地を購入した場合にかかる費用と、②建物の残存価値を求めて、①と②を合算して算出します。

　また、区分マンションを査定する場合には、取引事例比較法を用いて、周辺事例との比較から不動産を算定することが多いです。

取引事例比較法によって算出するような場合、どの取引事例を使用しているかによって、不動産の価格が増減します。したがって、不動産の価格査定書を読むときは、採用している取引事例が適切なものであるかについて確認します。

銀座事務所でお客様から相続の相談をお伺いする際に、遺産の不動産の査定書を拝見することが多々あります。査定書の中には、対象物件とは異なる類型の取引事例を採用している場合もあるので、査定書を読む際には注意が必要です。

こんばんは。

私は不動産仲介業務を経験してから、弁護士に転職したのですが、たまに「不動産関係の知識って弁護士業務に具体的にはどのように活かされるの？」という質問を頂きます。

色々と活かされる場面はあるのですが、中でも相続業務においては不動産の知識が活かせる場面が多いです。

例えば、遺産分割協議をする際に、「遺産の評価」が問題になることがあります。これは、遺産の中に不動産や株式が含まれる場合に、その不動産や株式を金銭で見積もった時に、いくらになるかという問題です。

遺産分割協議において、不動産を取得したい人は、取得したい不動産について、「低い価値しかない」と主張したいことが多いです。すなわち、「不動産に低い価値しかないから、代償金は少ないはずだ」とか「不動産に低い価値しかないから、他の遺産も貰えるはずだ」と言うわけです。

そのときに、不動産の評価がまさに問題となるのですが、この評価を巡る主張は不動産仲介業務の知識が活かせることが多いです。

また、相続の多くのケースで、遺産に不動産が含まれますので、この不動産の評価が争点となるケースには頻繁に出くわします

不動産の評価が問題なる際には、不動産の知識を用いて、査定書や鑑定書を読み解いていくことになるのですが、次回の記事ではその具体的な読み方について解説したいと思います。

こんにちは。

最近は、凄く暑い日が続きましたが、直近の連休は雨模様でしたね。雨が降ったので、湿度も高くなり、東京はムシムシジメジメしています。

体調崩される方もお見かけしますので、皆さんも体調管理にはお気を付けください。

さて、突如始まりました「宅建試験に出ない不動産売買実務」シリーズです。

不動産業界というのは、本にも載っていない独自のルールが結構あり、実際に不動産売買実務をやってみないと分からないことが多くあります。弁護士業務をやってからも、独自のルールを知っていて役に立つことが、いくつかありましたので徒然なるままに書いてみようかと思います。

前回、売買のスケジュールについて書きましたが、今回は不動産売買の契約・決済の方法について書いてみます。

通常、不動産売買というのは①契約と②決済という２段階で行われることが多いです。

では、この契約や決済というのは実際にはどこで、どのように行うんでしょうか。

まず、契約ですが、売買当事者が１か所に集まって、同時に売買契約書等の書類に署名・捺印するケースがあります。署名・捺印の後に、買主から手付金が振り込まれ、売主はその場で着金確認をすることになります。

一方で、持ち回り形式といって、契約書等の書類のみを郵送で送り、郵送で受け取った当事者から順に署名・捺印するという形式もあります。この形式ですと売買当事者が会うことはありません。

次に決済ですが、決済も１か所に集まる形式と売買当事者が１か所に集まる形式があります。もっとも、決済の場合、決済で売買が正式に完了しますので売買当事者の顔合わせも兼ねて、１か所に集まる形式でやることが多いように思います。また、１か所に集まる形式だと司法書士の先生による本人確認も決済の場で行われます。

決済の場所ですが、不動産仲介会社の事務所でやることもあれば、不動産に抵当権がついている場合や買主が融資を受けて不動産を購入する場合には、金融機関の会議室で行うこともあります。

決済の方法や決済の場所は事案ごとに異なりますので、決済の前にはどこで決済を行うのか段取りをつけておくことが必要になります。金融機関の場所によっては、売買当事者の居住地から遠方になることもありますので注意が必要です。

今後も、不定期で「宅建試験に出ない不動産売買実務」シリーズを続けようかと思います。

引き続きよろしくお願いいたします。

こんばんは。

東京の最近の天気は、いきなり暑くなったり、急に雨が降ったりで不安定ですね。

周りでも風邪が流行ってますので、皆さんも健康管理にはお気を付けください。

さて、弁護士業務や税理士業務をしていると、売買のスケジュールが肝になる場合があります。

例えば、代償金や相続税の支払いのために、ある時期までに不動産を売却しなくてはならないといったことがあります。

その際に、弁護士や税理士としても、不動産の売買スケジュールをどこまで見通せるかというのが大事になってくることがあります。

例えば、確定測量を行う場合には、測量がどのくらいの期間で完了するかが大事になってきます。

民民境界との測量については、隣地所有者の態度が大事になりますので、売主と隣地所有者との関係性等を把握する必要があります。

官民境界の場合には、役所の担当者の立ち合いが必要になり、官民境界が確定するのに、約３～４か月くらい要することもあります。

決済するのに「売主による確定測量をすること」が条件になることは、良くあることですので、不動産の売買をする際には注意が必要です。

また、越境物の解消義務というのが決済条件につけられることもありますが、売買対象の不動産に越境物があるか、越境物があるとしても、その越境物が解消し易いのかについて把握しておくことが肝要です。

例えば、隣地から草木が少し越境しているくらいでしたら越境の解消は可能なことが多いですが、隣地所有者が建てた構造物が隣地から越境している場合には、その解消には苦労しそうです。

このように、売買するにあたって決済条件が付いている場合には、その条件の成就の見込みや、成就にあたってのスケジュール感を把握しておくことが必要になります。

このように、弁護士業や税理士業をしていても不動産仲介のときの経験が活かせるときがありますので、人生何が役に立つか分からないなぁとつくづく思います。