マンションの敷地

前回、マンションの専有部と共用部について解説しましたが、マンションには建物部分ではなく土地もあります。マンションの敷地について解説していきます。
1 マンションの敷地
  区分所有法上、マンションの敷地とは、①建物が所在する土地、および②区分所有者が建物および法定敷地と一体のものとして管理し、使用をする庭、通路その他の土地であって規約で定められた土地を指すと定められています。①を法定敷地、②を規約敷地と呼びます。

2 法定敷地
 法定敷地とは、建物が建っている土地のことを指します。建物が複数
の筆にまたがって建っている場合には、当該建物が建っている複数の筆
全部が建物の敷地になります。

3 規約敷地
(1)規約敷地の対象となる土地
 規約敷地であるためには、「建物および法定敷地と一体のものとして管理」することが必要とされていますが、規約敷地とすることができる土地は法定敷地と隣接している必要はなく、法定敷地と隣り合っていない場所にある土地を規約敷地とすることもできます。ただし、あくまでも「一体のもとして管理している」ことが必要ですので、法定敷地からあまりにも離れた土地については、規約敷地とすることは難しいと思われます。
(2)みなし規約敷地
 複数の土地にまたがってマンションが建っていた場合に、地震などによって、ある敷地の上にあった建物部分が焼失したときには、建物が消失してしまった土地については、法定敷地ではなくなります。
 また、マンションが土地のうえに建っていた場合、その土地が2筆に分割され、分割後の一部の土地上には建物が建っていない場合、建物が建っていない土地については法定敷地ではなくなります、
 しかし、上記のような法定敷地ではなくなった土地について、マンションの敷地ではなくなったからといって、管理組合の管理の対象から外れるのは妥当ではありません。
 そこで、区分所有法上、上記のような土地については、規約で定めがなくとも規約敷地とみなすとされています。
 
 何だか眠くなるような話になっていましたが、敷地がどこになるかによって管理組合の管理対象が異なってきますので、敷地の定義も結構大事なお話なのです。
 ただ、区分所有法の定義は、どれも難しいですね・・・。
弁護士業務としてご相談を受ける際には、マンショントラブルについてのご相談を受けることもあり、マンショントラブル解決のニーズは多くあるんだなぁと感じます。次回も、区分所有法シリーズを書いていきたいと思います。