遺産分割と不動産の評価②

 

こんばんは。

東京も少し寒くなってきまして、秋めいてきましたね。

昨日の夜は満月が奇麗でしたし、虫の声も聞こえていました。季節が巡るのは早いですね。

 

さて、前回の記事では弁護士の相続業務と不動産の評価との関係について記事を書きました。今回は、不動産の査定書の読み方について書いていきます。

 

不動産の時価の出し方として、基本的には3つの手法が知られています。

　１つめは、原価法といわれる計算方法です。不動産の再調達原価を基に、対象不動産の価格を試算するものです。　　

　２つめは、取引事例比較法と言われる手法で、実際に行われた取引事例と比較して、対象不動産の価格を試算する方法です。

　３つめは、収益還元法と呼ばれるもので、不動産が生み出す収益から価格を試算する方法です。最もよく使われるのは、賃料を利回りで割戻して不動産価格を算出する手法です。

 

不動産の査定書では、基本的には上記3つの手法のうちのいずれか一つ、又は複数を組み合わせて査定することが一般的です。

 

　例えば、戸建の物件の場合、原価法で価格を求めることが多く、①土地を購入した場合にかかる費用と、②建物の残存価値を求めて、①と②を合算して算出します。

　また、区分マンションを査定する場合には、取引事例比較法を用いて、周辺事例との比較から不動産を算定することが多いです。

 

取引事例比較法によって算出するような場合、どの取引事例を使用しているかによって、不動産の価格が増減します。したがって、不動産の価格査定書を読むときは、採用している取引事例が適切なものであるかについて確認します。

 

銀座事務所でお客様から相続の相談をお伺いする際に、遺産の不動産の査定書を拝見することが多々あります。査定書の中には、対象物件とは異なる類型の取引事例を採用している場合もあるので、査定書を読む際には注意が必要です。