ブログ頭出しタイトルのみ全文

前回遺言作成のポイントについて解説しましたが、今回は自宅等で遺言を発見したときの対応について解説します。

１　遺言の検認手続

　遺言書を発見した場合、遺言書を開封してはいけません。遺言書を発見した場合、家庭裁判所の「検認」手続をとる必要があります。「検認」とは、相続人に対して遺言の存在及びその内容を知らせるとともに、検認の日現在における遺言書の内容を明確にして、遺言書の偽造・変造を防止するための手続です。民法上、遺言書の保管者又は遺言書を発見した相続人は、相続開始を知った後、遅滞なく、遺言書を家庭裁判所に提出して、検認を請求しなければならないとの規定があります（民法第１００４条）。この検認手続きをしないで遺言書を開封してしまった場合、５万円以下の過料に処されるので注意が必要です（民法第１００５条）。

遺言書には、①自筆証書遺言、②秘密証書遺言、③公正証書遺言の３種類がありますが、このうち検認手続が必要となるのは、①自筆証書遺言と②秘密証書遺言となります。また、①の場合であっても、遺言書の法務局保管制度を利用したときには、家庭裁判所に対して検認の届出は不要です。

２　検認の手続

　遺言の保管者、もしくは発見者が、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所へ検認の申し立てを行います。検認の申し立てがあると、相続人に対して、家庭裁判所から検認を行う期日の通知がなされます。検認期日の当日は、出席した相続人等の立ち会いの下、裁判官が遺言書を開封し、遺言書の形状、加除訂正の状態、日付、署名など遺言書の状態や遺言書の内容を検認します。検認が終わった後、家庭裁判所に対して申請すると検認済証明書は発行されます。遺言の執行を行う場合には、この検認済証明書が必要となります。留意点としては、検認手続はあくまでも、遺言書の状態を確認する手続ですので、検認手続では遺言書の有効・無効を判断されるわけではありません。

遺言書の有効性を判断するためには法解釈の専門家である弁護士に遺言内容の確認を依頼することをお勧めします。

前回に続き、遺言作成の際のポイントについて解説します。

１　遺言執行者の指定

　遺言執行者とは、遺言内容を実現するための手続を行う人のことをいいます。遺言を作成するうえで、遺言執行者の指定は遺言の要件となっていません。しかし、相続間で対立が生じている場合、遺言を遺したとしても遺言内容を誰が執行するかをめぐって争いになる可能性があります。せっかく遺言書を作成しても、遺言の内容が実現されないのでは所謂絵に描いた餅となってしまいます。相続人間での対立が予想され、遺言内容の実現に不安を覚えられる場合には、あらかじめ遺言執行者を定めておくことをお勧めします。

２　付言事項

　付言事項とは、遺言書において法的効果が与えられない記載事項のことを言います。遺言者の生前の気持ちや家族への感謝のメッセージのほか、遺言書で定めた事項についてなぜそのような記載をしたのか理由を書く場合もあります。付言事項には法的効力が与えられるものではないのですが、付言事項を書くことによって遺言者の真意を相続人により伝えやすくすることができ、場合によっては相続人間の対立を和らげて相続発生後の相続人間のトラブルを防止することができます。

遺言作成にもいろいろな知識が必要になり、奥が深いです。遺言を作成される際には、弁護士にご相談ください。

東京での弁護士業務を行う中で、遺言作成のご相談を受けることは良くあります。

遺言を作成するにあたっては、遺言書を作成する際のポイントを押さえることで相続発生後に相続人同士が揉めることを回避できる可能性は高くなります。今日は遺言作成のポイントについて解説します。

１　遺留分

　遺言を作成する際には、遺留分を考えながら作成することが大事です。

　遺留分とは、相続人（兄弟姉妹は除く）の一部に認められた遺産に対する権利のことをいいます。遺言者が遺言書において、遺産を特定の相続人に相続させた場合でも、当該遺言書に従った相続を行うことで別の相続人の遺留分が侵害される場合には、遺留分を侵害された相続人は遺留分侵害額に相当する金額の支払いを請求することができます（民法第１０４６条第１項）。遺留分の計算の仕方ですが、遺留分権利者全体の遺留分の割合というのは、民法で決まっています。直系尊属人のみが相続人である場合には遺産全体に対する３分の１、それ以外の場合には２分の１となっています。この遺留分権利者全体の遺留分の割合に各相続人の法定相続分を乗じることで、各相続人の遺留分割合を算出することができます。遺言を作成する場合には、できるだけ各相続人の遺留分を侵害しないように配慮する必要があります。遺言者が、一方の相続人の遺留分に配慮せず、他方の相続人にのみ遺産を相続させてしまうと、相続発生後に遺留分をめぐって相続人間でトラブルが生じる火種となりますので注意が必要です。

続きは次回解説します。

弁護士業務で遺産分割協議を受任する際に、相続登記の申請も併せて受任することがあります。今回は相続登記申請の手続について解説します。

１　対象不動産の取得者を決める

　まず、相続登記の対象となる不動産を誰が取得するのか決める必要があります。遺言がある場合には、遺言で不動産を相続させると記載されている相続人が不動産を承継します。遺言がない場合には、相続人全員で、だれが対象不動産を相続するのか遺産分割協議で決め、遺産分割協議書に相続人全員が署名・捺印する必要があります。相続人間で遺産分割の方法について争いがなければスムーズに遺産分割協議書を作成できますが、争いがある場合には遺産分割協議書の作成の段階で時間がかかることがあります。

２　相続登記に必要な書類の収集

　相続登記を法務局に申請するためには、申請のために必要な以下の書類を集める必要があります。

（１）戸籍謄本

　　被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要となります。まずは、被相続人の死亡時の戸籍謄本を取得し、その謄本から一つ前の謄本を遡って取得していくことになります。また、相続人全員の戸籍謄本も必要となります。相続人が大勢いる場合や、被相続人の本籍地が何度も変わっているような場合には、戸籍の収集に時間がかかることがありますので注意が必要です。

（２）被相続人の住民票の除票および相続人の住民票

　　被相続人の住民票の除票は、被相続人が最後の住所地の役所で取得することができます。相続人の住民票は、各相続人の住所地の役所で取得します。

（２）固定資産税評価証明書

　　固定資産税評価証明書は、登記を申請する際の登録免許税を計算するために必要な書類となります。不動産がある場所の役所で取得することができます。

（３）印鑑証明書

　　遺産分割協議書を作成した場合には、遺産分割協議書に押印した印鑑の印鑑証明書も必要です。印鑑証明書は、住所地の役所で取得することができます。なお、相続登記申請のための印鑑証明書については、有効期限の定めは特にありません。

３　法務局への申請

　上記の書類を揃えたら登記申請書を作成して、上記書類とともに登記申請書を法務局に提出します。法務局に登記申請をしてから１～２週間程度で相続登記は完了することとなります。

以前、マンションの敷地について解説しましたが、マンションの敷地を利用する権利というものがあります。マンションの敷地を利用する権利のことを敷地利用権と言います。今日は、敷地利用権について解説します。

１　敷地利用権とは

敷地利用権とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利のことを言います。敷地上にあるマンションを所有するにも、何かしらの権利が必要です。そのため、敷地を利用することができる何らかの権利があってはじめて、マンションを区分所有することができるのです。

２　敷地利用権の種類

では、「敷地を利用することができる何らかの権利」とはどういったものを指すのでしょうか。敷地利用権となり得るのは、所有権に限られず、地上権、賃借権、使用貸借権も含まれます。良く見られるのは、敷地利用権が所有権のマンションですが、敷地利用権が借地権というマンションも見かけることがあります。

３　敷地権

　敷地利用権と似た言葉に、敷地権という権利があります。敷地権とは、敷地利用権のうち登記された権利であって、専有部分と分離処分することができないものを指します。敷地権というためには、登記できることが必要ですので、使用貸借権は敷地利用権には含まれますが、登記をすることが出来ないので敷地権にはなり得ないことになります。

　敷地権は、建物登記記録にも土地の登記記録にも記載されることになりますが、土地について敷地権である旨の登記は申請する必要はなく、登記官が職権で登記を行います。

弁護士業務を行っている中で、マンションの不動産登記を見ることが多いですが、その際に敷地権という言葉は良く目にします。敷地権についても言葉の意味を知っていると不動産関係の資料を読むときの理解が深まります。

弁護士業務や税理士業務をする中で、不動産の買付申込書を見る機会は良くあります。買付申込書はどうしても、値段だけに目が行きがちですが、色々と見るべき箇所があります。今日は、買付申込書の見るべきポイントについて書いていきます。

１　買付価格

　まず、目が行くのは、やはり値段ですよね。価格をみる際に、特に売主が消費税を納める必要がある場合には、その価格が税込価格か税抜価格であるかは確認しましょう。また、土地には消費税はかかりませんが、建物には消費税が課税されますので、土地と建物比率はどれくらいかについてもチェックするべきポイントです。

２　買付申込者と購入目的

　買付申込者が、どういう属性なのかは確認するべきです。いかに買付価格が良くても。買付申込者の信用が無い場合には、売買がきちんとできるか不安があります。また、買付申込者がどのような目的で購入を予定するかも確認しておきましょう。売却後に、売主が希望しない人に転売されたり、希望しない建物が建てられる（火葬場、工場など）可能性もありますので、購入目的も見ておくべきかと思います。

３　購入条件

　購入条件も確認しましょう。例えば、一見価格は高そうに見えても、購入条件として売主が解体や修繕をすることが付されている場合、解体費や修繕費が高いと、売主にとっては不利になる場合もあります。買付申込書を比較する際には、条件面についても考慮しながら判断しましょう。

東京では、まだまだ不動産価格は高いようで、不動産売却ニーズは多くあるかと思います。不動産の売却を希望する際に、買付申込書が提出された場合には、上記のポイントも踏まえて判断してみましょう。

前回遺産分割協議の段取りについて解説しましたが、今回はその続きとなります。

３　法定相続人の把握

　遺産分割を進めていくうえでは、そもそも誰が相続人となるのかを把握する必要があります。また、遺産分割協議を行うには、相続人全員で協議をする必要がありますので、法定相続人の把握は不可欠の作業となります。具体的には、被相続人の最後の本籍地のある市区町村に対して、被相続人の戸籍を請求し、その戸籍から親族関係を辿っていくことになります。

４　遺産分割協議を行う。

　遺産と相続人の範囲が確定したら、相続人間で遺産をどのように分けるのか協議します。この際、被相続人から生前に特別の利益を受けていたという相続人がいるような場合（特別受益）や、生前の被相続人に対して特別の利益を与えた相続人がいる場合（寄与分）には、そのようなことも考慮したうえで、遺産をどう分けるかを相続人間で話し合います。

５　遺産分割協議書を作成する。

　相続人全員で遺産の分け方について合意ができた場合には、遺産分割協議書を作成します。合意の内容を遺産分割協議書に記載しておくことで、後々合意内容について言った言わないといったトラブルを防ぐことが出来ますので、遺産分割協議書は作成しておくべきです。また、相続登記を行う場合にも遺産分割協議書が必要となりますので、遺産分割協議書の作成は必要になります。

遺産分割協議は、不動産、法律、税金、証券などなど、それぞれの専門分野の知識が必要になり、結構奥が深く難しい分野だと思います。遺産分割で悩まれたときは、弁護士に相談してみてください。

相続のご相談を受ける中で、当然のことながら多くの遺産分割協議に携わります。

思い返すと、大学1年生のときに、遺産分割協議という言葉を授業で聞いて、ピンとこなかった思い出があります。実際にやってみると分かるのですが、聞いただけだと分かりにくいですね。

今回は、遺産分割協議の段取について解説します。

１　遺言書の有無の確認

　まず、相続が発生した場合、遺言書があるかを確認しましょう。遺言書が存在する場合、被相続人の遺志が尊重され、遺産分割協議を待たずに遺言書の内容に従い、遺産が分けられます。ただし、遺言書が存在する場合でも、相続人全員の合意がある場合には、遺産分割協議を行い、遺言書とは別の内容の遺産の分け方を決めても良いとされています。したがって、まず遺産分割協議を行う場合には、遺言書があるかどうかによって、その後の流れが変わりますので、まずは遺言書があるかどうかについて調べる必要があります。

２　遺産の調査

　次に、遺産分割協議を行う場合には、そもそも分けるべき遺産として何があるのかを把握する必要があります。

しかし、相続が発生したものの、被相続人との連絡が途絶えており、相続人がどのような財産を有していたのか分からないというケースがあります。このような場合、まずは財産の調査から始めることになります。具体的には、被相続人が生前に利用していたと思われる金融機関に対して、「残高証明書」や「取引履歴」の発行を申請することになります。不動産があると思われる場合には、固定資産税の納税通知書等から不動産の手がかりを探し、不動産を特定していきます。また、納税通知書等の手がかりが見つからない場合には、市区町村に対して、所有者ごとの所有不動産の一覧である「名寄帳」を取り寄せて、不動産を調査します。

長くなりましたので、続きは次回に解説します。

前回、マンションの専有部と共用部について解説しましたが、マンションには建物部分ではなく土地もあります。マンションの敷地について解説していきます。
1 マンションの敷地
  区分所有法上、マンションの敷地とは、①建物が所在する土地、および②区分所有者が建物および法定敷地と一体のものとして管理し、使用をする庭、通路その他の土地であって規約で定められた土地を指すと定められています。①を法定敷地、②を規約敷地と呼びます。

2 法定敷地
 法定敷地とは、建物が建っている土地のことを指します。建物が複数
の筆にまたがって建っている場合には、当該建物が建っている複数の筆
全部が建物の敷地になります。

3 規約敷地
(1)規約敷地の対象となる土地
 規約敷地であるためには、「建物および法定敷地と一体のものとして管理」することが必要とされていますが、規約敷地とすることができる土地は法定敷地と隣接している必要はなく、法定敷地と隣り合っていない場所にある土地を規約敷地とすることもできます。ただし、あくまでも「一体のもとして管理している」ことが必要ですので、法定敷地からあまりにも離れた土地については、規約敷地とすることは難しいと思われます。
(2)みなし規約敷地
 複数の土地にまたがってマンションが建っていた場合に、地震などによって、ある敷地の上にあった建物部分が焼失したときには、建物が消失してしまった土地については、法定敷地ではなくなります。
 また、マンションが土地のうえに建っていた場合、その土地が2筆に分割され、分割後の一部の土地上には建物が建っていない場合、建物が建っていない土地については法定敷地ではなくなります、
 しかし、上記のような法定敷地ではなくなった土地について、マンションの敷地ではなくなったからといって、管理組合の管理の対象から外れるのは妥当ではありません。
 そこで、区分所有法上、上記のような土地については、規約で定めがなくとも規約敷地とみなすとされています。
 
 何だか眠くなるような話になっていましたが、敷地がどこになるかによって管理組合の管理対象が異なってきますので、敷地の定義も結構大事なお話なのです。
 ただ、区分所有法の定義は、どれも難しいですね・・・。
弁護士業務としてご相談を受ける際には、マンショントラブルについてのご相談を受けることもあり、マンショントラブル解決のニーズは多くあるんだなぁと感じます。次回も、区分所有法シリーズを書いていきたいと思います。
 

ずいぶん前に、区分所有法の専有部分について記事を書き、その際に「次回は共用部分について解説します」と書いておりましたが、なかなか共用部分の記事を書けないままでおりました・・・。

　すっかり時間が空いてしまいましたが、今回はマンションの「共用部分」について解説します。

１　共用部分の種類

　区分所有法上、「共用部分」は３つのものが定義されています。

　１つめは、専有部分以外の建物の部分です。例えば、マンションの廊下や階段といった部分が該当します。

　２つめは、建物の附属物のうち専有部分に属しないものです。これは建物に附属し、効用上建物と一体となっているものを指し、例えば、宅配ボックスや電気設備、給水・排水設備等が挙げられます。

　３つめが、規約により共用部分とされた附属の建物です。附属建物とは、主たる建物とは別の建物であるものの、主たる建物の効用を高める関係にあるものを指します。例えば、主たる建物とは別に建てられている管理棟や集会室等が挙げられます。

　さて、共用部分の定義を３つを書いてみたものの、一読しただけだと分かりにくいですよね、、、。

　私もマンション管理士試験を受験する際に、共用部分の定義を勉強しましたが、なかなか定義だけではイメージし辛く、覚えるのに苦労しました、、、。

　区分所有法上の定義を読むだけでは分かりにくい部分ですので、具体例と関連付けたほうが覚えやすいと思います。

２　専有部分と共用部分の区別の意味

　専有部分と共用部分の区別は、維持管理の責任や費用負担を誰が負うのかという形で問題となることが多いです。

　すなわち、専有部分についての管理は、専有部分を所有する区分所有者が行い、そのための費用も当該区分所有者が負担することになります。

　一方で共用部分の管理については、区分所有者全員で管理し、そのための費用についても持分に応じて区分所有者が負担することになります（ただし、規約に別段の定めがある場合には、規約に従います。）

　例えば、分譲マンションの上の部屋と下の部屋の間に通っている排水管（下の階の天井裏に通っていた排水管）の修繕費用の負担をめぐって争われた事例では、排水管の構造や設置場所に照らし、当該排水管は専有部分に属しない建物の附属物に当たると判断され共用部分とされました（最高裁平成１２年３月２１日第三小法廷判決）。

　判例上、専有部分か共用部分かは、区分所有法上の定義を出発点としながらも、争われている箇所の構造や位置等を検討し、個別具体的に判断されています。

　東京は特に区分マンションが多い場所であり、マンションの修繕トラブルも多いエリアです。区分マンションの管理や修繕に関するトラブルでお悩みの方は、不動産の分野に強い弁護士に相談することをお勧めします。

​