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皆さま、本年もよろしくお願いいたします。

以前、このブログで不動産の査定の見方のポイントについて、解説しましたが、不動産の査定を読むこと以外にも、弁護士業・税理士業と不動産の売買実務は密接に関連することが多いです。

例えば、相続税や遺留分の支払いのために不動産を売却しなければならない場合には、不動産の売却方法というのも弁護士業・税理士業に関わってきます。

今日は、不動産の売却方式について解説します。

不動産の売却方式というのも、一般的には、①入札②相対という方法があります。

１　入札

　入札というのは、売主が予め条件と入札の締切日を決めて、各検討者に入札の締切日までに買付申込書を出してもらい、一番条件の良い申込書を提出した検討者に対して不動産を売却するという売却形式です。

　入札の場合は、締め日を決めて複数の買付申込書を募るため、売主１人対複数の検討者という構図になります。

２　相対

　相対というのは、売主が希望条件と希望価格をあらかじめ決めておき、その条件と価格に沿う買付申込書を提出した検討者に対して不動産を売却するという形式です。相対は、売主が各検討者に個別に交渉していくので、１対１の交渉になります。

３　入札と相対のどちらが良いか。

　入札か相対、どちらの売却形式が良いかは、売却を希望する不動産や売却の理由によって異なります。

　入札の場合、人気のある物件だと多くの検討者が入札に参加することが予想され、売買価格を上げられることが期待できるでしょう。一方で、入札の実施には一定の期間も要しますので、相対と比較するとスピード感はやや劣ります。

　相対の場合、個別に交渉し、価格と条件が合致したら売買が決まるので、入札と比較するとスピード感があります。一方で、他の検討者であれば、もっと良い条件・良い価格が出た可能性もあり、価格の極大化を狙う場合には入札形式のほうが優れているかと思います。

　このように、不動産の売却方式についても、売主の事情や売却を希望する不動産によって、どちらの形式が良いのか変わります。

　相続税の支払いや遺留分の支払い、代償金の支払い等で不動産の売却が関係する場合には、不動産分野にも強い士業に相談することをお勧めします。

相続案件のご相談を受ける場合、相続税の問題は切っても切り離せない関係にあります。

実際、お客様とお話ししていると相続税についてのご質問を受けることもあります。

今日は、そもそも相続税の対象となる財産について書いていきたいと思います。

相続の計算上、課税の対象となる財産として主なものはいかのものになります。

１　被相続人が亡くなった時点に所有していた財産

　①土地、②建物、③株式や公社債などの有価証券、④預貯金、⑤現金などのほか、金銭に見積もることができる全ての財産が相続税の課税対象となります。

２　みなし相続財産

　被相続人の死亡に伴い支払われる「生命保険金」や「退職金」などは、相続によって取得したものとみなされ、相続税の課税対象となります。ただし、「生命保険金」や「退職金」のうち、「５００万円×法定相続人数」までは非課税となります。

３　被相続人から取得した相続時精算課税適用財産

　相続時精算課税とは、原則として６０歳以上の父母又は祖父母から１８歳以上の子又は孫に対し、財産を贈与した場合において選択できる贈与税の制度です。被相続人から生前に贈与を受け、贈与税の申告の際に相続時精算課税を適用していた場合、その財産は相続税の課税対象となります。この場合、贈与の時の価額を相続価格に加算します。

４　被相続人から相続開始前３年以内に取得した暦年課税適用財産

　被相続人から相続などによって財産を取得した人が、被相続人が亡くなる前３年以内に被相続人から贈与を受けた財産は、相続税の課税対象となります。その場合、加算された贈与財産の価額に対応する贈与税の額は、加算された人の相続税の計算上控除されることになります。３年以内であれば贈与税がかかっていたかどうかに関係なく加算されることになるので、贈与税の基礎控除額１１０万円以下の贈与財産や死亡した年に贈与されている財産の価額も加算されることになることには注意が必要です。

５　相続財産の対象とならない財産

一方で、相続税の対象とならない財産もあります。

例えば、墓地や墓石、仏壇、仏具等礼拝に使用する物は相続税の対象とはなりません。ただし、仏具等でも高価なものであり投資的価値の高いものは課税の対象となりますので注意が必要です。また、相続や遺贈によって取得した財産を相続税の申告期限までに地方公共団体に寄附したものについても相続税はかかりません。そのほか心身障害者共済制度の給付金を受ける権利や、公益事業のために使用される財産についても相続税は非課税となります。

遺産分割案件においても、相続税の申告が必要になるか、必要だとして相続税はいくらになるかは良く問題になります。

相続についてお悩みがある場合、相続税にも詳しい弁護士に相談されてみてはいかがでしょうか。

１１月に入ってから、東京も寒くなってきましたね。スーパーやコンビニにある商品もすっかり、冬向きの商品が並んでいました。クリスマス関連商品も多く並んでいて、年末が迫っていることを実感します、、、。

さて、前回は特別受益にについて記事を書きましたが、今回も特別受益関連の記事になります。

今回は、特別受益の持ち戻し免除の意思表示について解説します。

１　特別受益の持ち戻し免除の意思表示とは

前回、相続人が被相続人が特別受益を受けていた場合には、相続人間の公平を図るために、特別受益分を相続財産に加算して計算することを書きました。

ただし、例外的に特別受益があったとしても、特別受益を相続財産に加算しなくてもよい場合があります。

すなわち、特別受益があったとしても、被相続人が特別受益を持ち戻さない旨の意思表示をしていた場合には、特別受益は持ち戻されません（民法９０３条２項）

２　特別受益の持ち戻しの免除が認められる場合

持ち戻し免除の意思表示が明示されていなくても、特別受益時の事情から黙示で認められることもあります。

例えば、農業を営む被相続人が、家業を承継させるために、特定の相続人に対して相続分以外に農地等の財産を相続させたような場合には、黙示の持ち戻し免除が認められる可能性があります。

また、婚姻期間が２０年以上ある夫婦の一方が、配偶者に対して居住用の不動産を遺贈又は贈与した場合には、持ち戻し免除の意思表示があったと推定されます（民法９０３条４項）。ただし、この規定はあくまでも推定規定なので、被相続人に持ち戻し免除の意思表示がなかったことが明らかになれば、特別受益は持ち戻されることとなります。

特別受益の有無や特別受益の持ち戻し免除の意思の有無が争われる場合には、過去の裁判例における事実認定の仕方等、専門的な判断が求められることが多々あります。特別受益の有無や特別受益の持ち戻し免除の意思有無について、トラブルが生じた場合には弁護士に相談することをお勧めします。

東京も徐々に涼しくなってきました。

寒暖差が大きく、体調管理には気を付けたいですね。

さて、相続のご相談を受けていると、「特別受益」についてのご質問をよく受けます。今日は特別受益について解説します。

１　特別受益とは

　相続人の一人が、被相続人から遺贈を受けた場合や被相続人の生前に贈与を受けていた場合、相続に際して、この相続人が他の相続人と同じ相続分を受けるとすれば、結果としてこの相続人だけが遺産を多く貰えることとなってしまい、不公平な結果となります。

　そこで、民法は、相続人のうち一人が、被相続人の生前に婚姻若しくは養子縁組のため若しくは生活の資本として贈与を受けていた場合（これを「特別受益」といいます。）には、相続分の前渡しがあったとみて、相続分の計算時に特別受益を相続財産に加算して計算することとしています（民法９０３条１項）。

２　特別受益があった場合の計算

　特別受益がある場合に相続分の計算時に特別受益を相続財産に加算して計算すると書きましたが、このことを「特別受益の持ち戻し」といいます。

　例えば、Aの相続が発生し、Aの​​​​​​相続人が妻のBと、子のCおよびD​​​​​​であるとします。Aの遺産は１０００万円であったのですが、Aは２００万円について子のCに生前贈与していたとします。

　その場合の各相続人の具体的相続分については、以下の手順で計算することとなります。

　①遺産の１０００万円に生前贈与の２００万円を合算し、１２００万円を遺産とします。

　②各相続人の法定相続分は、Bが２分の１、Cおよびが４分の１ずつですので、それぞれの法定相続に従った取得分は以下の通りとなります。

　　A：６００万円（１２００万円×２分の１）

　　B：３００万円（１２００万円×４分の１）
​​​​​​　　C：３００万円（１２００万円×４分の１）

　③Cは生前に２００万円を既にAから貰っているので　　その分を考慮して、最終的なA、B、Cの取り分は以下の通りとなります。

　　A：６００万円

　　B：３００万円
​​​​​​　　C：１００万円（３００万円－２００万円）

３　特別受益がある場合の例

　特別受益として持ち戻しが争われる例としては、遺贈や生前贈与のほかに、被相続人の土地を相続人が無償で使用していた場合や特定の相続人が高額な被相続人の死亡保険金を受け取るようなケースもあり得ます。

　特別受益の有無の認定は、過去の裁判例・判例を踏まえて、事案ごとの事情を分析する必要がありますので、特別受益の有無については弁護士に相談することをお勧めします。

先日まで猛暑日が続いていましたが、ようやく少しずつ涼しくなってきましたね。

前回まで遺言関係の記事を書いていましたので、今回も遺言シリーズとして「遺言執行者」について書いていきたいと思います。

１　遺言執行者とは

　そもそも、遺言執行者とは何でしょうか。

　遺言執行者とは、遺言の内容を実現するために遺言執行の手続を行う人のことを言います。遺言執行者は遺言で指定することできるのですが、誰でもなれるわけではありません。

　民法上では、未成年者と破産者も遺言執行者になることはできないとされています（民法１００９条）。

遺言執行者は遺言者の財産を管理する権利・義務を有しますので、遺言執行者となる人には、完全な行為能力（単独で確定的に有効な法律行為をする能力をいいます）が求められていますが、その以外には特に明文上の制限はありません。遺言執行者には、法人もなることができますし、相続人や受遺者がなることもできます。

２　家庭裁判所による選任

　また、遺言書に遺言執行者が定められていない場合や遺言執行者が定められていたものの遺言執行者が死亡した場合等には、利害関係人が請求することにより、相続開始時の家庭裁判所が遺言執行者を定めることとなります。

遺言書に遺言執行の定めをする場合、遺言執行者を誰とするべきか、遺言執行者の権限として何を記載するべきか専門的な知識が必要となってきます。

遺言を作成する場合や遺言執行者の選任をお考えになっている場合には、一度弁護士に相談してみてはいかがでしょうか。

ここ数日、相変わらず暑いですね。

通勤しているだけで汗びっしょりになります。

皆様もご体調には気を付けてください。

さて、前回遺言書の作成についての記事を書きましたが、今回は自筆の遺言書が見つかった場合の手続について解説します。

あまり、聞きなじみはないかと思いますが、自筆証書が見つかった場合「検認」という手続を行わないといけません。今日は検認手続について解説します。

１　検認とは

ご相続発生後に遺言書が発見された場合、家庭裁判所に対して、「検認」という手続をとる必要があります。「検認」とは、相続人に対して遺言の存在及びその内容を知らせるとともに、遺言書の内容を明確にして、遺言書の偽造・変造を防止するための手続です。

２　検認の手続

　遺言を発見した場合、発見者は家庭裁判所へ検認の申し立てを行うことになります。検認の申し立てがあると、家庭裁判所から相続人に対して検認を行う期日の通知がなされ、検認の日が決まります。検認期日当日は、相続人等の立ち会いの下、裁判官が遺言書を開封します。検認では、遺言書の形状、加除訂正の状態、日付、署名など遺言書の状態や遺言書の内容が確認されます。検認が終わった後、家庭裁判所に対して申請すると検認済証明書という証明書が、発行されます。遺言の執行を行う場合には、この検認済証明書が必要となりますので、執行者となられる方は申請しておきましょう。

弊所東京事務所でも「自筆証書遺言が見つかったが、今後どのような手続をすればよいのか」というご相談を受けることがあります。自筆証書遺言の場合、上記の検認手続をとらないといけませんので、注意しましょう。

自筆証書遺言の場合、検認手続のほかにも遺言書の有効性等、法的な知識が必要になることがあります。

遺言書が見つかった場合には、弁護士に相談してみてください。

私は、東京事務所や千葉事務所でご相談を受けることが多いですが、遺言についてのご相談を受けることも多いです。

多く受けるご質問としては、「遺言を作成したいけれど、作成の仕方が分からない。方法や手続の仕方を教えて欲しい」というものです。そこで、遺言の作成について解説します。

１　遺言書の種類

　まず、遺言にはどのような種類があるのでしょうか。

　一般的によく利用される遺言には、自筆証書遺言と公正証書遺言があります。自筆証書遺言とは、遺言者が自筆で書いた遺言書のことを指します。自筆証書遺言が有効に成立するためには、①遺言の内容となる全文、②日付、③氏名の全てを自筆し、さらに④押印することが求められます。自筆証書遺言は、公正証書遺言と比較して手軽に作成できる反面、

無くしてしまったり、改ざんされてしまうリスクもあり、相続発生後に遺言の有効性が争われるケースも少なくありません。

　これに対して、公正証書遺言とは、公証役場の関与の下、遺言者が遺言を作成するものです。公正証書遺言の場合、遺言書の作成にあたっては、公証人と証人２名が関与します。公証役場において、遺言者が公証人に対して遺言の内容を伝え、公証人がその内容を筆記したうえで、遺言者と証人にその内容を読み聞かせ、又は閲覧させます。公証役場で作成するため、自筆証書遺言と比較して作成の手続が煩雑ですが、遺言の有効性等で争いになるリスクを低くすることができます。

２　公正証書遺言作成に必要な資料

　公正証書遺言を作成する場合、遺言書案のほかに必要な資料を公証役場に提出する必要があります。

　まず、①遺産の内容となる預貯金の通帳の写しや不動産の謄本、固定資産税評価証明書の写しが必要となります。②また、遺言者と相続人との関係を把握するため、被相続人と相続人の戸籍謄本の写しも必要となります。　　

　遺贈をする場合には、受贈者の住民票の写しも必要となります。③さらに、公正証書遺言には実印で捺印することになりますので、公正証書遺言作成当日は実印を持参する必要があるほか、当該実印の印鑑証明書も用意する必要があります。この印鑑証明書は、遺言作成日から遡って３カ月以内という有効期限があるので、注意が必要です。

　公正証書遺言を作成する場合、上記のような書類が必要となりますし、作成の段取りもやや煩雑となります。　

　また、公正証書遺言の場合も、遺言書の記載をどのようにするべきか法的な検討が必要になります。公正証書遺言を作成される場合には、弁護士等の専門家に一度相談することをお勧めします。

５月に入ってから、東京は夏日のような日が続いてますね。

先日、スーパーでスイカが売られているのを見て、びっくりしました。もはや夏ですね、、、。

さて、最近相続放棄申請業務を承ることがあります。

今日は相続放棄について、解説いたします。

１　相続放棄とは

　相続放棄とは、相続開始後に相続権を放棄することをいいます。相続放棄は、遺産の積極財産と消極財産のいずれも相続することを否定することになります。例えば、遺産のうち積極財産よりも消極財産のほうが多く、遺産を承継することで損害を被るようなことが確実であるような場合には、相続放棄をすることが有用です。

２　相続放棄の期間

　相続放棄は、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所への申述によってなされます（民法第９３８条）が、この相続放棄の申述は、相続開始があったことを知った時から３カ月以内にしなければなりません（民法第９１５条第１項）。もっとも、この期間を経過した場合でも、相続放棄期間の伸長を家庭裁判所に対して申し立て、家庭裁判所がこれを認めた場合には、伸長された期間が経過するまでは相続放棄をすることができます。相続放棄の申述は、相続人が行うことができます。ただし、相続人が未成年者又は成年被後見人である場合には、当該法定代理人が相続人を代理して申述することになります。また、相続人である未成年者と法定代理人の利害が対立するような場合には、当該未成年者に対して特別代理人を選任することが必要となります。

３　相続放棄のメリット

相続放棄のメリットとしては、被相続人の負債を承継しなくても良いことにあります。相続放棄を行うと相続放棄をした人は初めから相続人ではなかったものとみなされます（民法第９３９条）。そのため、被相続人に借金があったとしても、相続放棄をすれば借金を承継しなくても良いことになります。また、被相続人が不動産を所有しており、その不動産の管理に費用が掛かってしまう場合も、相続放棄をすればその不動産を承継しなくて良いことになります。ただし、相続放棄をした人が、相続財産を占有していた場合には、相続財産管理人に引継ぐまでは一定程度の保存義務を負担することになっています（民法第９４０条第１項）。

４　相続放棄のデメリット

　相続放棄はプラスの財産もマイナスの財産もともに相続することを否定するものであるので、相続放棄をしてしまうとプラスの財産を承継することができません。

　また、相続税との関係では、相続放棄をした人は、生命保険金や死亡退職金についての非課税枠（５００万円×法定相続人の人数）の適用を受けることができなくなります。また、相続放棄をした人は、債務控除や数次相続控除も受けることができなくなりますので、注意が必要です。

相続放棄には、それぞれメリット・デメリットがありますので、相続放棄を検討される場合には弁護士にご相談されることをお勧めします。

徐々に暖かくなってきましたね。

桜もすっかり散ってしまって、夏に向かって徐々に季節が移っているなぁと感じています。

さて、最近は、弁護士に遺産分割協議書の作成を依頼される方が多くいらっしゃいます。今回は、遺産分割協議の作成にあたってのポイントを纏めてみます。

１　相続人全員の合意が必要

　遺産分割協議書を作成するにあたり、誰が署名・捺印しなくてはいけないのでしょうか。

　遺産分割協議は、相続人全員の合意があることが必要です。相続人の一部が反対していたり、相続人の一部が欠けており、全員の合意が取れていない場合、相続人の一部の合意が確認できない遺産分割協議書は無効となりますので注意が必要です。

２　遺産分割協議書の記載

　次に、遺産分割協議書には、遺産となる財産を記載しますが、どのような書き方をすればいいのでしょうか。

　預金等の金融資産を記載する場合、遺産を特定するために、金融機関名、支店名、口座の種類、口座番号を正確に記載する必要があります。また、不動産を記載する場合も登記簿記載に記載されている事項を正確に記載しなければなりません。

　不動産の場合には、登記簿謄本の記載に則って、土地でしたら、所在、地番、地目、地積を記載します。建物でしたら、所在、家屋番号、種類、構造、床面積を記載することになります。

３　実印と印鑑証明書が必要

　遺産分割協議書の押印は実印で行う必要があります。また、実印で押したことを証明するために印鑑証明書も必要となります。遺産分割協議書内容に即して預金等の遺産を分配する場合、各金融機関に預金の解約等の手続が必要となりますが、遺産分割協議書に実印の押印が確認できない場合、各金融機関で手続を受け付けて貰えないので、この点は注意が必要です。

また、印鑑証明書の有効期限ですが、法務局で不動産の名義変更手続を行うだけなら、住所や氏名の記載が一致していれば、古いものでも手続を行うことができます。一方で、金融機関や証券会社との関係では、有効期間が設定されていることがほとんどです。有効期間は、多くの場合は６か月ですが、短いところでは３か月とされています。

弁護士として相続案件に関わっていますと不動産の評価が争点となることも多いです。その場合には、不動産会社に査定を依頼することが多いですが、この査定を依頼するときや査定書を見るときに注意すべきポイントがあります。

　第１に、対象不動産の売却先として誰を想定しているのかによって価格に違いが生じます。例えば、土地付きの戸建の査定をするとした場合、不動産会社に売却する場合と一般個人に売却する場合とが想定されます。

不動産会社の場合、建物を壊すなりリフォームするなりして、最終的には販売して利益を得ることが目的であることが多いですので、不動産会社が最終的に得られる利益も考慮して、仕入をする価格　（売主側から見ると、売却価格）が決まります。

一方で、一般個人に売却する場合には、転売や再販することは通常は考えられず、建物を壊して新しく自分用に建物を建てるか、建物は壊さずに中古物件として購入するケースが多いです。いずれにせよ、不動産会社とは異なり、自分で使うことが想定されます。

そうすると、自分で気に入った物件であれば、予算が許す限り手に入れたいと思いますから、（一般的には事業利益を考慮して価格を決める）不動産会社と比較すると高く価格が付くケースが多いです。

第２に想定する売却条件も重要です。上記と同様に土地付きの戸建で考えると、建物付き（現況有姿）で売却するのか、更地にしてから売却するかによって、買主が建物の解体費を支払わなくてよいかどうかに違いが生じますので、当然価格も異なってきます。また、契約不適合責任を免責するのか、売却前に確定測量をするべきか、隣地から越境物があった場合に解消するべきか等の条件の有無によっても価格は左右されます。

なお、売却先が不動産会社の場合、上記条件面での交渉は柔軟に対応してくれるケースがあります（例えば、契約不適合責任は免責にしてもられる等）。一方で、売却先が一般個人の場合には、不動産会社のような不動産のプロではないので、不動産会社のような条件面での交渉は難しいことが多いです。

第３にスケジュール感も重要です。個人に売却する際には、購入される個人の方もじっくり検討されたいことが多いですので、お時間がかかることがあります。一方で、不動産会社に売却する場合には、不動産会社は不動産購入のプロですので、比較的早くに不動産取引の段取りが進むことが多いです。もっとも、先に挙げた売却条件によっては、どうしてもスケジュールに影響が出てくることもあります（例えば、確定測量が必要な場合には、確定測量が完了するまで決済できないこともあります）ので、売却条件はこの点でも重要になります。

東京では規模の大きい不動産も多いですので、不動産の評価は特に重要になってきます。そのため、不動産が関わる案件の場合、不動産分野に精通した弁護士に依頼することが問題解決の近道になります。